Kirchberg
Sièges UE, banques, big four, fonds d'investissement
- Bureaux
- 420 – 540 €/m²/an
- Commerce
- — €/m²/an
- Vacance
- ≈ 3 %
- Profil
- Bureaux
Quartier d'affaires phare, desservi par le tram. Marché tendu, baux 3/6/9 standards.
Guide — Immobilier commercial Luxembourg
Louer un bureau ou un commerce au Luxembourg
Loyers par quartier, cadre juridique du bail commercial 3/6/9, TVA, droit au bail et charges : tout ce qu'une entreprise doit savoir avant de signer la location d'un bureau ou d'un local commercial au Grand-Duché.
Marché commercial luxembourgeois en bref
Le Luxembourg compte environ 4,7 millions de m² de bureaux, dont près de 40 % concentrés sur le Kirchberg, le Centre-Ville et la Cloche d'Or. Le taux de vacance global se maintient autour de 5 à 6 %, avec un loyer prime stable proche de 540 €/m²/an. Côté commerces, la Grand-Rue et l'Avenue de la Porte-Neuve restent les artères les plus chères (jusqu'à 2 200 €/m²/an), tandis que les pôles secondaires comme Cloche d'Or, Belval ou Esch-sur-Alzette offrent des loyers 40 à 60 % inférieurs pour une exposition commerciale toujours qualitative.
Loyers commerciaux par zone (2026)
Fourchettes indicatives en € HT par m² et par an, hors charges. Données agrégées par l'index Filia à partir des annonces des agences partenaires.
| Zone | Type dominant | Bureaux (€/m²/an) | Commerce (€/m²/an) | Vacance |
|---|---|---|---|---|
| Kirchberg | Bureaux | 420 – 540 | — | ≈ 3 % |
| Cloche d'Or | Mixte | 360 – 460 | 650 – 950 | ≈ 5 % |
| Centre-Ville (UNESCO) | Commerce | 380 – 520 | 1 400 – 2 200 | ≈ 6 % |
| Gare / Hollerich | Mixte | 300 – 400 | 450 – 850 | ≈ 7 % |
| Esch-Belval | Bureaux | 260 – 340 | 280 – 480 | ≈ 8 % |
| Leudelange / Bertrange | Bureaux | 240 – 320 | 220 – 380 | ≈ 9 % |
Fiches détaillées par pôle d'affaires
Cloche d'Or
Sociétés en croissance, retail premium, services aux entreprises
- Bureaux
- 360 – 460 €/m²/an
- Commerce
- 650 – 950 €/m²/an
- Vacance
- ≈ 5 %
- Profil
- Mixte
Pôle tertiaire récent avec centre commercial, parking abondant, bonne accessibilité A6.
Centre-Ville (UNESCO)
Retail haut de gamme, flagship stores, banques privées
- Bureaux
- 380 – 520 €/m²/an
- Commerce
- 1 400 – 2 200 €/m²/an
- Vacance
- ≈ 6 %
- Profil
- Commerce
Grand-Rue et Avenue de la Porte-Neuve : loyers commerciaux les plus élevés du pays.
Gare / Hollerich
PME, coworking, restauration, services de proximité
- Bureaux
- 300 – 400 €/m²/an
- Commerce
- 450 – 850 €/m²/an
- Vacance
- ≈ 7 %
- Profil
- Mixte
Hub multimodal (train + tram), tissu mixte, opportunités de redéveloppement.
Esch-Belval
Tech, recherche, fintech, sociétés tournées vers la France
- Bureaux
- 260 – 340 €/m²/an
- Commerce
- 280 – 480 €/m²/an
- Vacance
- ≈ 8 %
- Profil
- Bureaux
Campus universitaire et incubateurs (Technoport, House of BioHealth). Loyers plus accessibles.
Leudelange / Bertrange
Back-office, logistique légère, showrooms
- Bureaux
- 240 – 320 €/m²/an
- Commerce
- 220 – 380 €/m²/an
- Vacance
- ≈ 9 %
- Profil
- Bureaux
Périphérie sud-ouest, accès autoroutier direct, parking inclus dans la plupart des baux.
Cadre juridique du bail commercial
La loi du 3 février 2018 relative aux baux commerciaux a profondément modernisé le régime applicable. Elle s'applique à tous les locaux affectés à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
- Durée : minimum 9 ans, sauf bail dérogatoire ≤ 1 an.
- Résiliation locataire : faculté triennale (3 et 6 ans) avec préavis de 6 mois.
- Résiliation bailleur : uniquement à l'échéance, avec motif sérieux.
- Renouvellement : droit au renouvellement pour le locataire en règle, sauf indemnité d'éviction.
- Cession & sous-location : libres en cas de cession du fonds de commerce, sinon soumises à accord du bailleur.
- Indexation : annuelle sur l'indice des prix à la consommation (STATEC).
- Garantie : caution bancaire ou dépôt typique de 3 à 6 mois de loyer.
Coût total d'occupation
Au-delà du loyer affiché, prévoyez les postes suivants pour budgétiser correctement l'installation d'une activité au Luxembourg :
Charges récurrentes
- • Charges communes : 50–90 €/m²/an
- • Impôt foncier (refacturé) : 5–15 €/m²/an
- • Énergies & fluides : 25–60 €/m²/an
- • Assurance multirisque : 4–8 €/m²/an
Frais d'entrée
- • Honoraires agence : 1–2 mois HT
- • Pas-de-porte / droit au bail (commerce premium)
- • Aménagements & cloisonnement
- • Garantie bancaire : 3–6 mois
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen d'un bureau à louer à Luxembourg-Ville ?
En 2026, le loyer prime à Luxembourg-Ville se situe autour de 540 €/m²/an au Kirchberg et au Centre-Ville. La moyenne nationale tous quartiers confondus se situe entre 300 et 400 €/m²/an pour des bureaux de qualité B.
Quelle est la durée légale d'un bail commercial au Luxembourg ?
Depuis la loi du 3 février 2018, le bail commercial standard est de 9 ans, avec une faculté de résiliation tous les 3 ans pour le locataire (bail dit "3/6/9"). Le bailleur ne peut résilier qu'à l'échéance, sauf manquement du locataire.
Faut-il un droit au bail ou un pas-de-porte pour louer un commerce ?
Sur les emplacements premium (Grand-Rue, Avenue de la Liberté), un pas-de-porte ou droit d'entrée est fréquemment demandé, en général équivalent à 6 à 18 mois de loyer. Il n'est pas légalement obligatoire mais relève d'une pratique commerciale courante.
La TVA s'applique-t-elle aux loyers commerciaux au Luxembourg ?
Par défaut, la location immobilière est exonérée de TVA. Le bailleur peut toutefois opter pour l'application de la TVA (17 %) avec l'accord du locataire assujetti, ce qui permet de récupérer la TVA sur les travaux et charges.
Quelles charges supplémentaires prévoir pour un local commercial ?
Au-delà du loyer, comptez les charges communes (50 à 90 €/m²/an pour un immeuble de bureau récent), l'impôt foncier, l'assurance multirisque commerciale et, le cas échéant, les frais d'agence (typiquement 1 à 2 mois de loyer hors TVA).
Quelle indexation s'applique au loyer commercial ?
Les baux commerciaux sont indexés sur l'indice des prix à la consommation national publié par le STATEC. La révision est en principe annuelle, à la date anniversaire du bail.
Prêt à trouver vos prochains locaux ?
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